Si tienes unos ahorros y llevas tiempo pensando en comprar una vivienda para obtener una rentabilidad mediante su alquiler, ahora es un buen momento para comprar, ya que están surgiendo oportunidades inmobiliarias, a un precio razonable y por otro lado la demanda de viviendas en alquiler cada vez es mayor. Vamos a analizar por partes qué tenemos que tener en cuenta:

1. Inversión inmobiliaria
Para calcular la rentabilidad de nuestra inversión inmobiliaria, tenemos que calcular cuál va a ser el desembolso total que vamos a realizar e incluir los siguientes conceptos:

Precio de compra de la vivienda
El precio que pide el vendedor por el inmueble.

Impuestos
En el caso de una vivienda de segunda mano, tendremos que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en cada Comunidad Autónoma es diferente, y suele estar en torno al 10% del precio de la vivienda.

Notaría
Los gastos de notaría generados por el otorgamiento de la Escritura de Compraventa y la Escritura.

Honorarios
En caso de intervenir una inmobiliaria en la operación de compraventa, normalmente ese gasto lo abona el vendedor de la vivienda.

Reforma
Si la casa necesita ser reformada para ponerla en alquiler y que sea más atractiva en el mercado, estos gastos deberán sumarse a la inversión inicial para calcular la rentabilidad de nuestra operación. Puede ser una reforma integral que incluya baños y cocina, o sólo un proyecto de «Home Staging» para mejorar su aspecto con poco gasto.

El tipo de mejora a realizar en la vivienda debería ser evaluado y estimado antes de ser adquirido el inmueble, ya que se nos puede descontrolar este gasto y que la rentabilidad después no sea la esperada. En Invest Home Group hacemos una estimación de las mejoras y del coste que necesitaría la vivienda para optimizarla, antes de comprar la vivienda por parte del inversor. Para eso, es importante que el equipo que lo hace tenga experiencia en reformas, y después no llevarnos sorpresas desagradables y que el coste se nos vaya de las manos. En Invest Home tenemos un equipo multidisciplinar con experiencia en rentabilidad inmobiliaria, que conoce las oportunidades del mercado y con expertos en planificar reformas.

Mobiliario
Con el objeto de ponerlo en alquiler, ponemos mobiliario. Mejor poco pero muy atractivo. En función del tipo de inquilino que queremos buscar, elegiremos el estilo de muebles y decoración. No es lo mismo una familia, que una pareja, un directivo o un estudiante…

2. Gastos fijos
Además de los gastos iniciales inherentes a la operación de compraventa, a la hora de invertir en inmobiliario también conlleva tener una serie de gastos fijos que tendremos que tener en cuenta para poder calcular la rentabilidad neta de nuestra inversión. Estos gastos son:

Comunidad de vecinos
Cuota mensual que cada vivienda asume por el mantenimiento de los gastos comunitarios (luz de la escalera, ascensor, servicio de limpieza…).

IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor catastral de la vivienda y es abonado de manera anual (aunque puede fraccionarse) al ayuntamiento.

Mantenimiento de la vivienda
Cuando alquilamos la casa, hay algunas reparaciones que tendremos que asumir como propietarios. Por eso tendremos en cuenta un dinero que destinaremos anualmente a mantenimiento y que lo sumaremos a gastos anuales.

Seguro de la vivienda
Es aconsejable contratar un seguro para afrontar grandes reparaciones de la vivienda y daños a terceros. En caso de poseer una hipoteca sobre la vivienda, será obligatorio la contratación de un seguro del hogar que cubra ciertos desperfectos. El coste de este seguro puede costar sobre 220 euros al año.

3. Ingresos anuales
Para terminar, tendremos que tener en cuenta los ingresos mensuales que recibimos por nuestra vivienda al tenerla alquilada y calcular los ingresos anuales, multiplicando por doce.

¿Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria?
Para calcular la rentabilidad, tendremos que sumar todos los conceptos que vienen en la inversión inicial.

Por otro lado, hay que sumar todos los gastos fijos anuales de la vivienda.

Como ya tenemos calculados los ingresos totales anuales que recibimos por la renta de nuestro inmueble, ya solo nos queda aplicar la fórmula:

RENTABILIDAD NETA= (Ingresos brutos anuales-gastos anuales / Inversión total) x 100

Estos serían los números de un ejemplo de rentabilidad inmobiliaria neta:

Inversión total: 115.000 €
Ingresos Brutos por alquiler: 600*12 meses = 7.200 €
Gastos totales de alquiler: 120 * 12 meses = 1.440 €
Ingresos Netos: 5.760 €

Rentabilidad Neta: 5,7 %
(5.760€ / 100.000€)  x 100

Gastos de alquiler:
Gastos de Comunidad de propietarios: 55 €/ mes
IBI: 20 € / mes
Seguro del hogar y/o de impago: 25 €/ mes
Previsión de reparaciones: 20 €/ mes

Desde Invest Home Group te asesoramos y acompañamos en todo el proceso, desde la búsqueda de oportunidades inmobiliarias, adquisición, reforma o proyecto de “Home Staging” si es necesario, y puesta en alquiler, realizando un estudio de rentabilidad antes de adquirir el inmueble.